Nos últimos meses, o mercado imobiliário de Curitiba passou a discutir com mais intensidade os impactos da revisão do Plano de Zona de Proteção do Aeroporto do Bacacheri. A atualização das superfícies limitadoras de obstáculos trouxe novas preocupações para construtoras, incorporadoras, investidores e proprietários de terrenos localizados em áreas próximas às rotas de aproximação e operação aeronáutica.
Diversas reportagens destacaram a existência de um novo limite altimétrico relacionado à chamada “Superfície Horizontal Externa”, citando a cota de 1035,78 metros como um possível teto para edificações em determinadas regiões da cidade.
Mas existe um ponto importante que muitos artigos não explicaram adequadamente:
Esse limite de altura não é absoluto, ou seja, há exceções!
Neste artigo, vamos explicar de forma simples como funcionam os Planos de Zona de Proteção de Aeródromos (PBZPA), quais são seus impactos reais sobre o desenvolvimento urbano e por que muitos empreendimentos ainda podem ser considerados viáveis mediante análise técnica aeronáutica especializada.
O que é o Plano de Zona de Proteção de Aeródromo (PBZPA)?
O Plano Básico de Zona de Proteção de Aeródromo — conhecido pela sigla PBZPA — é um instrumento técnico utilizado pelo COMAER/DECEA para garantir a segurança e a regularidade das operações aéreas.
Na prática, ele cria superfícies imaginárias ao redor dos aeroportos, estabelecendo limites para objetos que possam interferir nas operações das aeronaves, como:
- edifícios;
- torres;
- antenas;
- guindastes;
- loteamentos;
- estruturas industriais;
- empreendimentos de grande porte.
Essas superfícies são chamadas de Superfícies Limitadoras de Obstáculos (OLS – Obstacle Limitation Surfaces).
O objetivo não é impedir o crescimento urbano, mas garantir que o desenvolvimento das cidades aconteça de forma compatível com a segurança operacional da aviação.
Segundo a própria regulamentação do COMAER, os planos de zona de proteção têm a finalidade de disciplinar a ocupação do solo no entorno dos aeródromos.
De onde vem esse conceito de OLS?
As Superfícies Limitadoras de Obstáculos, assim como todos os critérios técnicos que fundamentam a geometria dos Planos de Zona de Proteção de Aeródromos e Helipontos têm como referência os padrões e recomendações estabelecidos pela Organização de Aviação Civil Internacional (OACI), por meio do Anexo 14 à Convenção sobre Aviação Civil Internacional de Chicago (CACI), especialmente em seus Volumes I e II, que tratam, respectivamente, de aeródromos e heliportos.
A Convenção sobre Aviação Civil Internacional constitui o principal instrumento normativo da aviação civil mundial, estabelecendo princípios e regras comuns voltados à segurança operacional, à padronização e à interoperabilidade entre os Estados signatários. Nesse contexto, o Brasil participa ativamente do sistema da OACI, contribuindo tecnicamente para a elaboração, atualização e harmonização de normas relacionadas à infraestrutura aeroportuária e à segurança das operações aéreas.
O que mudou com o novo plano do Aeroporto Bacacheri?
A revisão do PBZPA do Aeroporto do Bacacheri alterou algumas superfícies de proteção aeronáutica que impactam áreas urbanas de Curitiba.
Entre os pontos que mais chamaram atenção do mercado está a Superfície Horizontal Externa, cuja referência altimétrica passou a gerar preocupação em projetos de edificações mais altas.
Na prática, isso significa que determinados empreendimentos que antes possuíam maior liberdade vertical podem agora precisar passar por análises aeronáuticas mais detalhadas antes da aprovação.
Essa mudança naturalmente gera impactos sobre:
- potencial construtivo;
- viabilidade econômica de terrenos;
- definição de gabarito;
- estudos preliminares de incorporação;
- planejamento urbano.
Contudo, existe uma diferença fundamental entre:
- ultrapassar uma superfície aeronáutica; e
- gerar um impacto operacional inaceitável para a aviação.
E é justamente nesse ponto que muitos debates públicos acabam simplificando excessivamente a questão.
Ultrapassar a Superfície Horizontal Externa não significa proibição absoluta
Este talvez seja o aspecto mais importante — e menos compreendido — sobre os Planos de Zona de Proteção.
Muitas pessoas interpretam o PBZPA como uma regra absoluta de “altura máxima”, quando, na realidade, a regulamentação aeronáutica prevê a possibilidade de realização de análises técnicas individualizadas.
As normas do DECEA estabelecem mecanismos de avaliação para objetos que ultrapassem superfícies limitadoras, incluindo a possibilidade de elaboração de Estudo Aeronáutico.
A própria regulamentação define o Estudo Aeronáutico como um processo de análise técnica destinado a verificar os efeitos de determinado objeto sobre a segurança e a regularidade das operações aéreas, incluindo medidas mitigadoras e classificação do impacto como aceitável ou inaceitável.
Ou seja:
A penetração em uma superfície aeronáutica não encerra automaticamente a análise.
Cada caso pode ser avaliado considerando fatores como:
- localização do empreendimento;
- distância da pista;
- tipo de operação do aeroporto;
- procedimentos de navegação aérea;
- impacto operacional efetivo;
- existência de obstáculos vizinhos;
- possibilidade de mitigação;
- critérios de sombra;
- sinalização e iluminação aeronáutica.
Em muitos casos, projetos inicialmente considerados inviáveis podem obter autorização após análise técnica especializada junto ao COMAER/DECEA.
O papel do Estudo Aeronáutico na viabilidade construtiva
O Estudo Aeronáutico é uma ferramenta técnica fundamental para compatibilizar o desenvolvimento urbano com a segurança operacional da aviação.
Ele permite avaliar:
- se o objeto realmente afeta operações aéreas;
- qual o nível do impacto operacional;
- quais medidas mitigadoras podem ser adotadas;
- se existem condições para aprovação do empreendimento.
Dependendo do caso, podem ser exigidas medidas como:
- balizamento noturno;
- iluminação de obstáculo;
- ajustes de altura;
- adequações arquitetônicas;
- procedimentos operacionais específicos.
Além disso, as normas do COMAER também preveem critérios técnicos conhecidos como “critérios de sombra”, utilizados justamente para análise de determinados cenários em que um objeto pode ser considerado protegido operacionalmente por obstáculos já existentes, previamente autorizados.
Isso demonstra que a análise aeronáutica possui caráter técnico e contextual, e não apenas automático.
Desenvolvimento urbano e segurança aeronáutica podem coexistir
O crescimento das cidades ao redor de aeroportos é um fenômeno mundial.
Grandes centros urbanos inevitavelmente convivem com restrições aeronáuticas, exigindo equilíbrio entre:
- expansão imobiliária;
- planejamento urbano;
- segurança operacional;
- infraestrutura aeroportuária e suas futuras expansões (PDIR).
Nesse cenário, decisões precipitadas podem gerar:
- perda de oportunidades imobiliárias;
- subutilização de terrenos;
- redução artificial de potencial construtivo;
- insegurança jurídica;
- atraso em projetos.
Por isso, antes de concluir que um empreendimento se tornou inviável devido ao novo PBZPA, o mais prudente é realizar uma análise técnica especializada.
Em muitos casos, existe viabilidade operacional mesmo quando há ultrapassagem de superfícies limitadoras.
Por que a análise técnica especializada é essencial?
Projetos localizados em áreas impactadas por zonas de proteção aeroportuária exigem conhecimento multidisciplinar envolvendo:
- legislação aeronáutica;
- critérios do DECEA;
- análise operacional;
- planejamento urbano;
- compatibilização altimétrica;
- tramitação técnica via SYSAGA.
Uma avaliação preliminar incorreta pode levar incorporadores e investidores a abandonarem projetos potencialmente viáveis.
Da mesma forma, iniciar um empreendimento sem análise aeronáutica adequada pode gerar:
- embargos;
- atrasos em aprovações;
- exigências inesperadas;
- riscos regulatórios;
- prejuízos financeiros relevantes;
- autuação em processo administrativo e multa.
Conclusão
A atualização do Plano de Zona de Proteção do Aeroporto do Bacacheri representa uma mudança importante para o mercado imobiliário de Curitiba, especialmente em relação ao planejamento de edificações de maior altura.
No entanto, interpretar os limites altimétricos do PBZPA como uma proibição absoluta pode levar a conclusões equivocadas.
A regulamentação aeronáutica brasileira prevê análises técnicas específicas para avaliação dos impactos reais de cada empreendimento, permitindo que diversos projetos sejam compatibilizados com as exigências de segurança operacional da aviação.
Por isso, cada caso deve ser analisado individualmente, com base em critérios técnicos e operacionais adequados.
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